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本月起房貸利率重簽 二選一誰更優?

  來源:新京報發布日期::2020-03-02瀏覽次數:22731

摘要:根據央行公告,自今年3月1日起,重新調整存量房貸利率,存量浮動利率貸款客戶可以有兩個選擇,原則上轉換工作應于今年8月底前完成。

固定利率,還是掛鉤LPR(貸款市場報價利率)——3月1日起,“房貸一族”可以重簽貸款合同置換房貸利率。

根據央行公告,自今年3月1日起,重新調整存量房貸利率,存量浮動利率貸款客戶可以有兩個選擇,原則上轉換工作應于今年8月底前完成。目前,已有至少24家主要銀行發布了相關公告,多家銀行稱還將陸續發送“一對一”短信。

對于轉換方案“二選一”哪個更省錢?新京報記者簡單算了一筆賬,以貸款100萬、等額本息還款、原合同期限30年、現執行1.1倍利率(即5.39%)為例,假設2020年12月LPR報價降至4.7%,掛鉤LPR后月供可減少約62元。

對此,專家認為,對于用戶來說,固定利率長期確定,無法享受利率下行的紅利,但同樣可在利率上行時避免成本上升。

關注1

哪些人可以重簽房貸利率?

需要滿足三個條件,公積金貸款不包括在內

根據央行公告,可轉換的貸款要同時滿足幾個要素:一是2020年1月1日前已發放的,或者已簽訂合同但未發放的貸款;二是參考的是貸款基準利率定價;三是浮動利率。

需要注意的是,公積金個人住房貸款不包括在內,如果是商貸和公積金的混合貸,只轉商貸部分,公積金貸款部分仍按照原合同執行。

滿足條件的“房貸一族”可以有兩個選擇:固定利率或隨LPR調整。也就是說,可將原合同基于“央行基準利率”的定價轉換為固定利率或者LPR。其中,選擇掛鉤LPR的話,未來房貸利率將根據LPR利率報價而上下浮動。

此次轉換時間自2020年3月1日開始,原則上于2020年8月31日前完成。對于存在共同借款人的貸款,需要共同確認定價基準變更。借款人只有一次選擇權,轉換之后不能再次轉換。

關注2

選擇LPR,每月還款額都會變?

周期最短可選一年,根據前一個月LPR報價計算

實際上,這是利率市場化改革的重要一步。LPR是由具有代表性的18家報價行,在央行給出一個利率基礎上,對本行最優質客戶的貸款利率報價。相比貸款基準利率,LPR的市場化程度更高,更能反映市場供求的變化情況。

LPR每月20日報價一次,但選擇掛鉤LPR后,并非每月還款額都會變化。根據央行規定,借貸雙方可重新約定定價周期和定價日,重定價周期最短為一年。假設用戶貸款發放日是2019年11月1日,定價周期是一年,順延一年后的2020年11月1日為重定價日。本次轉換時,仍可選擇每年11月1日為重定價日,也可選擇每年1月1日,后者是目前多數存量商業性個人住房貸款的選擇。

LPR分“1年期”和“5年期以上”,由于個人房貸期限多在5年以上,用戶選定后只需留意重定價日前一個月的5年期以上LPR報價就可以,它決定了之后一年的月供是多少。

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兩種方案有多大區別?

選擇掛鉤LPR,未來會面臨利率波動

選擇固定利率,也就是房貸利率水平在合同剩余期限內不變。記者咨詢多家銀行了解到,為了平穩過渡,轉換時會延續此前利率水平。假設用戶原來享受9折優惠,利率為:基準利率4.9%×0.9=4.41%,新合同還可以協定為4.41%。

如果選擇掛鉤LPR,未來會面臨利率波動。銀行稱,轉換時點利率仍不變,變的是背后的計算邏輯。仍以現有貸款利率4.41%為例,之前用戶獲得利率取決于央行基準利率有無變化。轉換后取決于LPR報價,計算邏輯改為LPR+(-)固定點差。這一例子中的固定點差為0.39%,是根據央行規定的2019年12月LPR報價4.8%-現行利率4.41%得出。

不論未來LPR升或降,用戶獲得利率都是LPR-0.39%。如果現行利率高于2019年12月LPR報價4.8%,則向上加點。

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月供能省多少錢?

LPR每調整5個基點,對百萬貸款月供影響約30元

記者算了一筆賬,假如用戶貸款100萬,等額本息還款,原合同期限30年,剩余20年,執行利率上浮10%,即利率為4.9%×(1+10%)=5.39%,月供為5609.07元。

其固定點差為0.59%(5.39%-2019年12月LPR報價4.8%)。由于現行利率高于2019年12月LPR,其執行的利率將調整為LPR+0.59%。假設2020年12月LPR報價降至4.7%,用戶獲得利率則為4.7%+0.59%=5.29%,由此計算調整后月供為5546.84元,比現在減少了約62元。

此外,以用戶貸款100萬,等額本息還款,原合同期限30年,剩余25年,執行利率為基準利率9折計算,其房貸利率為4.9%×0.9=4.41%,由于現行利率低于2019年12月LPR,執行的利率將調整為LPR-0.39%。調整后,月供為4954.59元,比現在減少約58.93元。

LPR變化對月供具體影響有多大?中原地產首席分析師張大偉稱,不論現在利率是7折優惠、9折優惠,還是上浮1.1倍,在轉換時點,銀行都會通過LPR加減點延續前期利率。之后要關注重定價日前一個月的LPR報價,LPR每調整5個基點,對百萬貸款月供影響約30元。

記者梳理注意到,自2019年8月LPR新形成機制改革以來,已報價7次,其中和多數房貸期限對應的5年期以上LPR有過2次“降價”,一次是去年11月,一次是今年2月,均下降5個基點。

關注5

LPR“降價”是未來趨勢嗎?

專家:LPR大概率下行,但下降幅度有待觀察

從中長期看,不少業內人士認為“LPR加減點”方案有更大機會享受利率紅利。

諸葛找房副總裁苑承建分析稱,對于用戶來說,固定利率長期確定,無法享受利率下行的紅利,但同樣可在利率上行時避免成本上升。以LPR為定價基準加點的方式對用戶來說是隨行就市,可以享受利率下行帶來的還款金額降低,但同樣在利率上行時還款金額也要隨之增加。

由于LPR除了關系房貸利率,也是銀行給企業發放貸款的“錨”,現階段要給實體融資降成本,所以LPR趨勢為下行?!熬彤斍袄适袌霏h境來說,LPR大概率還要下行,選擇LPR為定價基準加點的方案可能是更加穩妥且主流的方案?!痹烦薪ū硎?。

但未來中長期LPR的下降步速和幅度還有待觀察。央行在最新發布的貨幣政策執行報告中強調,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,按照“因城施策”的基本原則,加快建立房地產金融長效管理機制,不將房地產作為短期刺激經濟的手段。業內人士提醒,LPR并不會一直下跌或一直上漲,其下滑幅度或有限。銀行也稱,不會跟客戶打包票說LPR肯定會一直降以及降多少,還是由客戶自己選擇方案。

【編輯:dz】

關鍵字:房貸利率
  

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